Полезные материалы по банкротству, долгам и реструктуризации

Ипотека и единственное жильё при банкротстве в 2026 году

Раньше ипотечная квартира считалась залогом и почти всегда уходила с торгов, даже если была единственным жильём семьи. С сентября 2024 года ситуация изменилась: появились реальные механизмы сохранить ипотечное жильё в процедуре банкротства.

8 минутОбновлено 2026-05-04

Что изменил Федеральный закон № 298-ФЗ

ФЗ-298 от 08.08.2024 дополнил 127-ФЗ статьёй 213.10-1, которая ввела отдельный механизм для единственного ипотечного жилья гражданина. Теперь его можно сохранить, не выводя из залога: для этого должник, банк-залогодержатель и финансовый управляющий могут заключить отдельное мировое соглашение или утвердить отдельный план реструктуризации только по ипотеке.

При этом другие долги должника продолжают списываться по общим правилам процедуры. То есть человек освобождается от потребительских кредитов, но продолжает обслуживать ипотеку по согласованному графику.

Когда жильё всё-таки реализуется

Если ипотечное жильё не единственное (есть другая пригодная для проживания недвижимость), оно подлежит реализации с торгов. Также реализация неминуема, если стороны не договорились о плане и банк настаивает на обращении взыскания.

В собственности должника или супруга есть другое пригодное жильё
Банк отказался от мирового соглашения и плана по ипотеке
Должник систематически нарушает уже утверждённый план
Стоимость жилья несоразмерно превышает разумные потребности семьи

Альтернативы: погашение третьим лицом и маткапитал

Ипотеку может погасить третье лицо — родственник или работодатель. После полного погашения залог снимается, и квартира перестаёт быть предметом взыскания. Деньги, внесённые третьим лицом, возвращаются ему как заём, не входящий в реестр.

Если в покупке участвовал материнский капитал, у детей есть доли в праве — это критически важно учитывать при планировании процедуры. Реализация такого жилья требует согласия органов опеки и часто оспаривается.

Что проверить до подачи заявления

Главная ошибка — подавать заявление о банкротстве без анализа ипотечной части. От правильной стратегии зависит, останется ли семья в квартире.

Является ли жильё единственным пригодным для проживания
Есть ли созаёмщики и какова их финансовая позиция
Использовался ли при покупке материнский капитал
Сколько остаётся к погашению по ипотеке и какая текущая стоимость жилья
Готов ли банк к мировому соглашению или плану по ст. 213.10-1

Частые вопросы

Можно ли сохранить ипотечную квартиру, если просрочка уже есть?

Да, наличие просрочки само по себе не блокирует механизм по ст. 213.10-1. Важно, чтобы с банком был согласован реалистичный план или мировое соглашение и должник его исполнял.

Что будет с долгами, не связанными с ипотекой?

Они проходят через стандартную процедуру и списываются по общим правилам. Сохранение ипотеки не влияет на освобождение от потребительских кредитов и микрозаймов.

Может ли банк-залогодержатель просто проигнорировать договорённости?

Нет. Утверждённое судом мировое соглашение или план реструктуризации обязательны для банка. Отказ от уже согласованных условий возможен только через суд при существенном нарушении со стороны должника.

Подходит ли механизм для коммерческой ипотеки?

Нет. Ст. 213.10-1 распространяется именно на жилое помещение, являющееся для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания.